本文へスキップ

〜自らの専門知識を活用し、皆様のより良い生活の助けとなる〜

TEL. 055-921-5000

【平日 09:00〜17:00、土日祝日は休み】

本事務所 〒410-0851 静岡県沼津市宮町441−22≪詳しい地図≫

若葉町事務所 〒410-0059 静岡県沼津市若葉町17−28≪詳しい地図≫

マイホームの購入と登記識別情報

土地・建物を買うというケース(あるいは土地を買って、建物を新築するケース)では次の場面で登記識別情報が必要となります。
なお、登記識別情報については当所ホームページ内にて別途ご紹介しています。ご参照ください。
登記識別情報について

1 (購入のケース)売主から買主への所有権移転登記

土地または建物を購入した際には、所有権が売主から買主に移転したことを公示するために「所有権移転登記」を法務局に申請します。
この際に、売主は土地および建物それぞれの登記識別情報を申請と同時に提供しなければなりません。

提供の方法は、登記識別情報通知書そのものを添付するという方法か、登記識別情報通知書のシール(または折込)をはがして開封し、中に記載されている英数字12桁を所定の方法で入力して電子申請するという方法のいずれかによります。

登記が完了すると、買主に対して土地および建物の登記識別情報が通知されます。
買主が1名であれば2通が通知されることになりますが、たとえばご夫婦の共有として持分1/2ずつで購入した場合には、旦那様に2通、奥様に2通の計4通が通知されます。
そして、購入した不動産を売却する際には、今回通知された2通(共有のケースでは4通)の登記識別情報が必要となります。

2 (新築のケース)施主による所有権保存登記

建物を新築した際には、あらたに建物の所有者となったことを公示するために「所有権保存登記」を法務局に申請します。
この際には、前述の所有権移転登記の際とは異なり、施主から登記識別情報を提供する必要はありません。

登記が完了すると、施主に対して建物の登記識別情報が通知されます。
施主が1名であれば1通が通知されることになりますが、たとえばご夫婦の共有として持分1/2ずつとした場合には、旦那様に1通、奥様に1通の計2通が通知されます。
そして、建物を売却する際には、今回通知された1通(共有のケースでは2通)と土地分の登記識別情報が必要となります。

3 買主が金融機関のために設定する抵当権設定登記

購入の際に、買主は住宅ローンを利用するのが通例かと思います。その場合には、購入した土地・建物に銀行のための抵当権を設定します。
この際に、買主は設定を受ける土地・建物の登記識別情報を申請と同時に提供しなければなりません。

ここで提供する「買主の登記識別情報」は1の登記の完了後に買主に対して通知がされるものです。
実際の取引においては1と3の登記は連続して申請(別々に申請した場合、1のあと直ちに買主以外の第三者に所有権移転登記がなされ、3の登記ができなくなり、お金を貸した金融機関が不利益を被る可能性があるためです。連続して申請するので「連件申請」と呼ばれます。)するので、申請時点では3の登記申請に「買主が有する登記識別情報」を提供することはできません。

そのため次のように規則が定められています。

不動産登記規則(平成十七年二月十八日法務省令第十八号)

第六十七条
同一の不動産について二以上の権利に関する登記の申請がされた場合(当該二以上の権利に関する登記の前後を明らかにして同時に申請がされた場合に限る。)において、前の登記によって登記名義人となる者が、後の登記の登記義務者となるときは、当該後の登記の申請情報と併せて提供すべき登記識別情報は、当該後の登記の申請情報と併せて提供されたものとみなす。

今回のケースで上記の条文を読み替えると、「土地・建物について所有権移転の登記と抵当権設定の登記を連続して申請した場合、先に申請した所有権移転登記によって所有者となる買主が、次に申請される抵当権設定登記における登記義務者となるため、後から申請される抵当権設定登記において提供するべき登記識別情報は提供がされたものとする。」となります。
したがって、抵当権設定登記を申請する際には、登記識別情報は提供されたものとみなされます。

4 施主が金融機関のために設定する抵当権設定登記

建物を新築する際にも住宅ローンを利用することが多いと思いますが、この場合の抵当権の設定には主として2つのパターンがあります。

  1. 先に土地には抵当権が設定されていて、後から建物にも追加して設定するパターン
    すでに土地に抵当権が設定されている場合には、建物のみを目的として抵当権設定登記します。この登記の際に提供すべき登記識別情報については3のケースと同様に、所有権保存登記と抵当権設定登記を連件で申請して、実際には登記識別情報を提供しません。
  2. 後から土地・建物とあわせて設定するパターン
    この場合には、建物分の登記識別情報の取扱は上のパターンと同様ですが、土地の登記識別情報は実際に提供をすることになります。
    そのため土地の登記識別情報の目隠しされているシール又は袋とじが開披されることになるのですが、施主様には、登記を担当した司法書士の手により情報が見えない状態(シールを貼る等)で返却されます。

バナースペース

ご相談から解決までの流れ