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登記識別情報について

土地や建物を買って、登記を完了させると「登記識別情報」が法務局(あるいは登記手続きを依頼した司法書士)から手渡されます。あるいは、過去に土地や建物を購入し、すでに手元に「登記識別情報」があるという方もいらっしゃるかと思います。登記識別情報の役割をご紹介します。

法務省のホームページに見本が掲載されています。法務局のページにリンク  
(見本ではシールがはがされていますが、シールははがさないようにしましょう。)

1 登記識別情報の法律上の定義

この登記識別情報は不動産登記法上では次のように定義されています。

不動産登記法(平成十六年六月十八日法律第百二十三号)

第二条 十四
登記識別情報 第二十二条本文の規定により登記名義人が登記を申請する場合において、当該登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別することができるものをいう。

第二十二条
登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合(・・・)には、申請人は、(・・・)登記義務者(・・・)の登記識別情報を提供しなければならない。(・・・)。

つまり、登記識別情報は、@共同して権利に関する登記の申請をする場合に、A登記名義人自らが登記申請をしていることを確認するための情報として提供しなければならないものということになります。
(具体的にどの登記申請に登記識別情報を添付するかについては、説明を省略させていただきます。)

 

2 登記済証とは

同じような役割を、昔は「登記済証(通称:権利証)」が果たしていました。現在でも、平成17年〜20年頃より前に登記をした方が関わる取引においては「登記済証」が登記識別情報の代わりとして登場します。
「登記済証」の法律上の定義は昔の不動産登記法では以下の通りです。

旧 不動産登記法(明治三十二年二月二十四日法律第二十四号)

第六十条
登記官カ登記ヲ完了シタルトキハ登記原因ヲ証スル書面又ハ申請書ノ副本ニ申請書受附ノ年月日、受附番号、順位番号及ヒ登記済ノ旨ヲ記載シ登記所ノ印ヲ押捺シテ之ヲ登記権利者ニ還付スルコトヲ要ス

第三十五条 登記ヲ申請スルニハ左ノ書面ヲ提出スルコトヲ要ス
三 登記義務者ノ権利ニ関スル登記済証

不動産登記法(平成十六年六月十八日法律第百二十三号)

附則 第六条
3  (・・・)、各登記所の登記手続についての新法の規定の適用については、次の表の上欄に掲げる新法の規定中同表の中欄に掲げる字句は、それぞれ同表の下欄に掲げる字句とする。
(表中より抜粋)読み替える規定「第二十三条第一項」、読み替えられる字句「登記識別情報を提供する」、読み替える字句「登記済証を提出する」

 

3 「権利証」という呼称

登記済証または登記識別情報のいずれであっても、それらがなければ登記手続きができないことから登記済証または登記識別情報が権利そのものであると考えられ「権利証」というような呼称がなされるのだと考えます。

そのため、登記識別情報を第三者に取得された場合、もちろんそれだけで所有権を失うということにはなりませんが、別の誰かが所有者になりすまして不動産が売却され、勝手に登記がなされてしまう可能性が生じることになります。

登記識別情報は大切に保管し、また安易に封印を解かないようにしましょう。

 

4 「登記識別情報」を紛失したとき

登記識別情報を紛失してしまうと再発行はされません。

紛失した場合には、「事前通知制度」・「資格者代理人による本人確認情報の提供制度」「公証人による本人確認情報の提供制度」が法律上用意されていますが、実際には「資格者代理人による本人確認情報の提供制度」が利用されることになります。
(事前通知制度の場合には、売買代金を売主に渡して所有権移転登記の申請をした後に、法務局から売主に通知がなされ、売主が通知に対する回答を行って初めて登記が実行されることとなります。よって、売主が回答しない場合には、買主はお金を支払ったにもかかわらず所有権移転登記を受けることができないという不都合が生じてしまう可能性があり、取引実務上では利用しにくい制度であるのです。)。

「資格者代理人による本人確認情報の提供制度」とは、司法書士等の資格者が所定の方法により申請人が売主本人であること(所有者になりすました他人でないこと)を所定の方法により確認し、確認したことを書面にまとめて所有権移転登記と申請するものです。ただし、この制度を利用する場合には相応の費用がかかります。登記識別情報は大切に保管しましょう。

不動産登記法

第二十三条
登記官は、申請人が(・・・)登記識別情報を提供することができないときは、(・・・)登記義務者に対し、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実である(・・・)旨の申出をすべき旨を通知しなければならない。(・・・)。
4  第一項の規定は、同項に規定する場合において、次の各号のいずれかに掲げるときは、適用しない。
一  当該申請が登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってされた場合であって、登記官が当該代理人から(・・・)当該申請人が第一項の登記義務者であることを確認するために必要な情報の提供を受け、かつ、その内容を相当と認めるとき。
二  当該申請に係る申請情報(・・・)を記載し(・・・)た書面(・・・)について、公証人(・・・)から当該申請人が第一項の登記義務者であることを確認するために必要な認証がされ、かつ、登記官がその内容を相当と認めるとき。

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