農地法について

１．農地の特色

（１）農地は農業生産の基盤！

農地は、国内の農業生産の基盤であり、限られた資源と考えられています。
そのため、法律上、通常の土地とは異なる取扱いがされています。

（２）法律所の制限（代表例：農地法）

農地の利活用について制限をかけている法律の代表例が「農地法」です。
限られた資源である農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地が効率的に活用されるよう権利の取得や利用関係に制限をかけています。

農地であった土地を勝手に宅地に変えられてしまうと、国内の農業生産量が減少します。
また、農地の譲渡を自由にまかせると、農地の細分化をまねいたり、ノウハウのない耕作者の管理により生産力が落ちるなど、非効率な農業生産が行われる可能性があります。

そのため、農地については、利活用や権利移転に対して「農地法」による制限を課しているのです。なお農地法においては、農地のほか採草放牧地にいても規定されていますが、本記事では農地に限定して記載をしています。

２．農地法による制限

農地法では、農地に関していくつかの制限を課していますが、代表的なものは次のとおりです。

（１）３条許可　～農地の権利移転～

農地の権利移動（売買や遺贈などのほか、使用貸借や賃貸借も含みます。）をおこなう場合には農業委員会の許可が必要となります。
許可のない権利移動は無効です。

（２）４条許可　～利用目的の変更～

農地の転用（農地以外の用途で土地を利用すること）をおこなう場合には都道府県知事等の許可が必要となります。
許可なく転用した者に対しては、罰則のほか、行政は原状回復（農地に戻すこと）命令等の行政処分を行うことができます。

なお、市街化区域内の農地については「届出」をすることで足り、許可は不要です。

（３）５条許可　～利用目的の変更&権利移転～

農地を転用する目的で権利を移転したり設定したりする場合には、都道府県知事等の許可が必要となります。
農地を住宅敷地にする目的で購入する場合などに、この５条許可を取得します。

なお、市街化区域内の農地については「届出」をすることで足り、許可は不要です。

３．権利の移転（売買など）

（１）許可のない売買の効力は？

農地を売買する場合、農地法の許可（又は届出）がなければ、売買の効力は発生しません。売主にお金を払って引渡しを受けたとしても、その土地が農地で、かつ農地法の許可が無い場合には、土地の所有権は売主のもとにあるままとなります。

（２）登記との関係

ほかの土地と同様、農地についても、売買が行われれば土地の所有者名義を売主から買主に変更する登記（所有権移転登記）を行います。
そして、登記されている土地の地目（土地の種類を表すもの）が「田」「畑」といった農地である場合や、添付された資料から対象地が農地であると確認できる場合には、農地法の許可書の提出が求められるのです。許可書の提出ができない（＝許可が無い）場合には、所有権移転登記申請は却下されてしまいます。

４．転用（宅地や駐車場への用途の変更）

（１）許可のない転用の効力は？

農地を転用する場合、農地法の許可が必要であり、許可のない転用は「違法転用」となります。罰則（３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金）が用意されており、行政からの原状回復命令（元に戻せとの命令）の対象ともなります。
「やったもの勝ち」とはならないのです。

（２）登記との関係

登記された土地には「地目」が記録されています。「地目」とは「土地の用途による分類」であり、宅地・田・畑・雑種地などの種類があります。
そして、「田」や「畑」などの農地について、その地目を変更する登記を行う場合には、農地法の許可等がなされていることを証明するための書面を提出する必要があります。

５．相続の場合

（１）相続は許可の対象外

ある意味で「相続」も、被相続人から相続人への権利移動ですが、相続の効力は被相続人の死亡によって当然に発生するものです。したがって、許可の対象とはなっていません。

（２）遺産分割協議による権利移転も対象外

同じような理由で「遺産分割」についても許可の対象外となっています。相続人が複数いる場合には、遺産である農地はいったん相続人達の共有となります。この共有状態を解消するのが遺産分割協議ですが「被相続人→相続人」という図式に変わりはないためです。

（３）届出は必要

相続等による農地の取得については、許可の対象外となっていますが、農業委員会において農地所有者の変動の事実を把握するために、権利取得者たる相続人には農業委員会への届出義務が課せられています（農地法３条の３）。