農地の売買について

農地の売買について

不動産登記

1.農地法との関係

農地を売買する場合、「農地法」という法律による許可が必要となります。この許可の手続きは、基本的には各市町の農業委員会が窓口となっており、ここに所定の申請をして進めていくことになります。
許可の要件は厳密に定められており、対象となる農地が特定の区域にあると、それだけで「不許可」となることもあります。
農地は、それだけ厳重に保護されているのです。

なお、許可がなくとも売買契約を締結することはできますが、農地の所有権移転の効力は発生しません。そのため、許可なしに所有権移転登記(売買による名義変更)をすることはできないのです。

2.農地のまま売買(農地として利用)

農地を、農地として利用する目的で売買する場合、農地法3条の許可が必要となります。
許可の条件としては、主につぎのようなものがあります。

  1. 耕作する農地の全部を効率的に利用すること
  2. 権利を取得する者またはその世帯員等が、農作業に常時(原則、年間150日以上。)従事すること。
  3. 下限面積以上の農地を経営すること
  4. 周辺農地の利用と調和すること

とくに2点目に注目してほしいのですが、農地の売買の場合には、買い手の耕作能力も必要となってくるのです。

3.転用して売買(農地以外の目的で利用)

農地を、農地以外の方法で利用することを目的として売買する場合、農地法5条の許可が必要となります。
許可の条件としては、「立地基準」「一般基準」という2つの基準があります。このうち「立地基準」については、農地の種類によって定められているものです。

農地の種類については、別記事にまとめていますのでご参照ください。
【参照記事:農地法の種類と許可の方針について】

「一般基準」のうち代表的なものは以下のとおりです。

  1. 転用目的どおりに確実に土地が使用されると認められること。
  2. 周辺農地の農地経営に影響(土砂の流出や排水など)を与えるおそれがないこと。
  3. 一時的に農地を農地以外に利用する場合には、利用後に確実に農地に復元すること。

従って、そもそも「立地基準」で門前払いされるケースもありますし、立地基準を満たすとしても、上記の一般基準を満たすような申請でなければ「不許可」ということになります。

4.許可ではなく届出で良いケース

これまでの説明では「許可」を取得しなければならないと説明してきましたが、許可ではなく「届出」で足りる場合があります。

その代表例が、「市街化区域内の農地」である場合です。市街化区域内の農地の場合には、転用や転用を伴う権利移転の場合においても、許可ではなく届出で足りることとなっています。
なお、届出といっても紙切れ一枚を提出すればOKというようなものではなく、各市町で定められている「届出書+添付書類」が必要となりますので、ご注意ください。