１．土地の登記簿に「古い抵当権」が残っている！
（１）明治、大正あるいは昭和初期に設定された抵当権
相続登記のご依頼をいただいた土地・建物に、古い抵当権が抹消されずに残っている土地を目にすることがあります。
抵当権の登記とは、俗っぽい言い方をすれば「担保に入っている証」です。
お金を貸した人（多くのケースだと金融機関）が「抵当権者」となります。
お金を借りて自分の不動産を担保に差し出した人が「抵当権設定者」となります。
他人のために、自分の不動産を担保に差し出す人も「抵当権設定者」となります。
明治、大正あるいは昭和初期に設定された抵当権を、この記事では「古い抵当権」といいますが、こうした古い抵当権の場合、担保されている債権はすでに弁済されたか、あるいは時効消滅となったか、いずれにせよ被担保債権は消滅し抵当権自体も効力を失っているものが多数です。
ただし、登記簿上に残っている限りは、形式的なものであれ「担保に入っている証」ですので、売却するときや、新しく担保に入れたいときには障害となるのです。
（２）古い抵当権も抹消することが可能
そうした抵当権であっても抹消登記手続きを進めることは可能です。
とはいえ、古い抵当権の抹消には、つぎのような特徴があります。
- いくつかの抹消方法があり、状況に応じて手続きの選択が必要。
- 抹消のための当事者の特定など、知識と経験が必要。
- 手続きや必要書類が複雑
こういった事情があるため、古い抵当権の抹消についてお困りの際は、身近な司法書士に相談されることをオススメします。
（３）古い抵当権の抹消と当事務所
当事務所では、静岡県東部地域（沼津・三島・御殿場・裾野）を中心として、上記のような古い抵当権の抹消手続きを代行した経験があります。
通常の抵当権であれば、ご自身で手続きを進めることも可能ですが、こうした古い抵当権については難しい点が多いように感じます。
手続きの進め方については、別記事にも記載していますので、そちらもご参照ください。
以下では、簡単ではありますが、古い抵当権を抹消するときの手続きの流れを確認していきます。
ステップ１：抵当権者を探す
抵当権の権利者のことを「抵当権者」といいます。
古い抵当権の場合、「抵当権者」となっているのは、昔の町や村、昔の農業協同組合や銀行、時としては個人であったりします。
昔の町や村、昔の農業協同組合や銀行などであれば、それほど苦労することなく「現在の抵当権者」を探すことができます。
個人の場合には、戸籍をたどることにより相続人を確認することができますが、相当前に亡くなられていると思いますので相続人が多数に上る可能性が高いです。
そうなると、手続きは厄介となります。
ステップ２：抵当権の抹消登記申請
抵当権の抹消は、抵当権が設定された不動産の所有者と抵当権者が、共同で法務局に申請しなければなりません。
これは古い抵当権を抹消する場合でも同じです。
「抵当権者」を探し出し、その方から申請に必要な書類に署名や押印をもらいます。
「抵当権者」と連絡が取れなかったり見つけられなかった場合は、特別の手続きを利用し「抵当権者」の関与しない方法で抹消申請をおこないます。
（共同申請の例外となる手続をとるわけです。）
結論：抵当権は早めに抹消しましょう
当事者の特定、特定した当事者からの書類の徴収、当事者不明の場合の特別な手続きなど、いずれの手段を選択しても、抹消完了まで非常に時間がかかります。
たとえ古い抵当権でおそらく効力はなくなっているであろうものでも、抵当権がついたまま売却することはできませんし、担保に提供することも出来ません。
時間がたてばたつほど、当事者の特定は困難になります。
当事者が特定できず、特別な手続を利用する場合、金銭的手続的な負担は増します。
古い抵当権を見つけた時には、司法書士に依頼して、はやめに抹消することをおすすめします。
