相続登記と不動産の売却

相続登記と不動産の売却

相続・遺言

1.居住予定のない不動産を相続する場合

不動産の登記名義人が死亡した場合、これにより相続が開始します。
相続開始後に、不動産を売却する場合には、まずは相続人名義に変更をする必要があります。相続人に名義変更することなく、売却することはできませんので注意してください。

2.単独所有にするか、共同所有にするか。

売却にあたり名義変更する際に、相続人が1名であれば、その相続人名義に変更すれば良いのですが、相続人が複数人いる場合には、どのようにすれば良いのでしょうか。

なお、相続人のうち1名が不動産を承継し、売却代金もその相続人が受領する場合には悩む必要はありませんので、以下では、「相続した不動産を売却し、売却代金を相続人同士で分割すること」を想定して検討を進めていきます。

3.単独所有にする場合

相続登記は単独名義として、売却代金相当額を代償金として、他の相続人に支払うという方法があります。
この方法をとる際に注意したいことは、売却に伴い仲介手数料・建物解体費用・譲渡所得税などの負担が発生すること、国民健康保険料・介護保険料などに影響がでることがありますので、これらの売却に伴う負担を考慮して代償金額を決定する必要がある点です。

単独名義とする場合、当然ながら、売却手続きは1名の相続人で進めていくことになります。フットワーク軽く売却手続きを進めることができる点はメリットですが、次のようなリスクもあります。

  • 予定していた価額では売却できず、想定以上に代償債務が負担となった。
  • 不動産が売却できず、不動産の維持・管理にかかるコストを1人で負担することに。
  • 残地物の処分、建物解体費用など想定していなかった費用が発生した。
  • 譲渡所得税や介護保険料・健康保険料など売却に伴う負担を予定していなかった。

4.共同所有にする場合

相続登記は共有名義として、売却代金をそれぞれの持分で分割するという方法があります。
この方法をとる際に注意したいことは、売却手続きも共同して進める必要がるということと、万が一、売却ができなかった場合には共有名義が残り続けることになる点です。とりあえず共有名義にしておいたところ、共有者のうちの1名が亡くなって、その方の配偶者や子供が相続人となるということも考えられます。そうなると、一層売却手続きが大変になってきますので、注意が必要です。

一方で、メリットとしては、持分に応じて売却代金を受け取り、課税や国民健康保険料等の負担も各人がそれぞれで負担することになるので、相続人同士で公平な状況となるという点です。

ただし、共有にするというのはリスクがあるので、早期に売却見込みがあるケースで検討すべき方法です。

5.いつまでに売却?

とりあえず相続登記だけしてしまって、しばらくは故人のことも思って、そのまま所有しておくという方がいらっしゃいます。
もちろん、そういった感情を否定するわけではありませんが、不動産を保持し続けるためには、それなりの維持・管理を行う必要があり、また固定資産税等の税務負担も生じます。
さらに、譲渡所得税に関する「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」は、相続等により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した際に、一定の要件に当てはまるときには譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除する等制度です。
控除額が大きいので、譲渡所得が発生する場合には、この特例の利用を検討するべきかと思いますが、この特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが1つの要件となっています。相続開始から3年経過すると、利用できなくなってしまうので、注意が必要です。