成年後見人による非居住用不動産の売却について

成年後見人による非居住用不動産の売却について

2021年4月11日

1.成年後見人と不動産売却の関係性

(1)成年後見人の権限

成年後見人は、認知症等が原因となり法的判断能力が不十分な状態の人に対して、家庭裁判所が選任するサポーターです。

そもそも「成年後見制度ってなに?」という方は、次の記事をご覧ください。
【参考記事:成年後見制度の利用を検討している方へ】
【参考記事:不動産売却にあたり、成年後見人の選任を求められた場合】

家庭裁判所によって選任された成年後見人には、ご本人(サポートを受ける人)の不動産を代理して売却する権限が与えられます。
代理権が与えられるといっても、無条件に(好き勝手に)成年後見人がご本人の不動産を売却して良いというわけではありません。
売却に際しては、つぎのことに注意する必要があります。

  • 成年後見人がご本人の居住用不動産を売却するにあたっては、家庭裁判所の許可が必要となる。
  • 「後見監督人」が選任されている場合には、後見監督人の同意が必要となる。
  • 成年後見人は、不動産の売却にあたっては「売却の必要性」「売却内容の相当性」を十分に検討する必要がある。

(2)主に親族後見人の方に向けた「成年後見人としての非居住用不動産売却」に関する解説

この記事では、主として親族後見人を務めている方に向けて、成年後見人として非居住不動産売却を行う際の留意点を確認するものです。
当事務所では、沼津・三島をはじめとする静岡県東部地域を中心に、所属司法書士が実際に後見人等として活動を行っています。
それらの経験も踏まえながら、一緒に「成年後見人としての非居住用不動産売却」について確認してきましょう!

【参照記事:後見人による居住用不動産の売却について】
【参照記事:親族が後見人となることについて】

2.成年後見人による非居住用不動産の売却

(1)非居住用不動産の売却にあたり家庭裁判所の許可は不要

成年後見人等がご本人の非居住用不動産の売却を行う場合については、居住用不動産と異なり、家庭裁判所の許可は不要です。

そうした話をしていると、親族後見人を務めている方(あるいは、ご本人の親族。)のなかには
「それでは、後見人の自由裁量で、本人の不動産を処分することができるのか?!」と勘違いされる方もいらっしゃいます。
こうした考えは誤りであり、処分にあたっては、いくつかの制限があります。

(2)後見監督人がいる場合には「同意」が必要

まず、親族後見人の場合、後見監督人が選任されているケースが少なくありません。
後見監督人が選任されている場合には「不動産の処分」につき、後見監督人の同意が必要となります。

(3)家庭裁判所への事前相談を丁寧に行うべき

また、家庭裁判所の許可は不要であるものの、実際の売却の流れは居住用不動産と異なるところは少ないと考えています。
成年後見人が、ご本人の不動産売却を進めるにあたっては、居住用であれ非居住用であれ「売却の必要性」「売却の相当性」などを検討する必要があるからです。

こうした「必要性」や「相当性」検討が必要なのは、裁判所の許可を得るためだけでなく、「不動産」というご本人の重要財産を処分するということからも当然です。

(処分の「必要性」や「相当性」については、次の記事もご覧ください。)
【参照記事:後見人による居住用不動産の売却について】

とくに親族後見人の場合、家庭裁判所への事前相談(いわゆる「根回し」)が不十分な状況で、非居住用不動産の売却を実行してしまうと、後見人としての適性に疑問符をつけられ、たとえば複数後見(専門職後見人の追加選任)に変更になったり、後見監督人が選任されることにもなりかねません。
そうなると、専門職後見人(あるいは専門職である後見監督人)への報酬負担が発生することになります。

3.非居住用不動産の定義(判断に迷ったら家裁に相談!)

非居住用不動産とは、読んで字のごとく「居住用不動産ではない不動産」を指します。
「じゃあ『居住用』の不動産ってなに?」といわれると、実は、その定義は難しいのです。
たとえば、つぎのような建物・敷地は居住用不動産に含まれるとされます。

  • ご本人が、現在、生活の拠点としている建物とその敷地
  • ご本人が、過去に、生活の拠点としていた建物とその敷地

居住用不動産であるか否かは、住民票上の住所を置いていたかどうかだけではなく、実態的に判断されるため、ときとして居住用か非居住用か判断に迷うケースがあります。

こうした場合には、家庭裁判所に相談しながら、場合によっては念のため許可を取っておくなどの対応をとるのが実務上の対応です。

4.成年後見人による売却手続きの流れ

売却手続きを進めるにあたっては、家庭裁判所に事前相談を行うのが通例です。
相談にあたっては、居住用不動産の許可を取得する場合と同様の資料を提出します。

  1. 不動産売却について検討を進める(売却の「必要性」と「相当性」の検討)
  2. 不動産売買契約書案の作成
    (もちろん不動産仲介業者に作成してもらったものでも構いません。)
  3. 家庭裁判所(または後見監督人)との事前相談
  4. 不動産売買契約の締結や売買代金の決済

最終的には、後見人の裁量に任されるところとなりますが、家庭裁判所への事前相談を通して、検討漏れや検討不足がないかどうかをチェックします。

5.売買契約の締結から売却後の手続き

後見人としての検討がおわり、不動産を売却することが相当であると判断したら、家庭裁判所への事前相談をしたうえで、後見人はご本人を代理して不動産売買契約の締結や代金決済などを行います。

受領した代金をもとに仲介手数料や取壊費用など諸費用の支払いが発生するケースもあります。

また、不動産譲渡所得が発生する場合には、確定申告も必要になるなど、売却後においても様々な手続きが必要となってきます。

6.最後に

不動産の売却にあたっては、最後の確定申告まで含めると、なんだかんだで1年~2年近く手続きが続いていくことになります。
その途中では、私たち専門職後見人であっても判断に迷う問題にぶつかることが少なくありません。

親族後見人の方が、ご本人の不動産売却を進めるにあたっては、家庭裁判所・後見監督人と連絡を取りながら進めていくことが重要です。

また、場合によっては「(当事務所のような)専門職後見人としての経験をもつ司法書士に相談しながら対応を進めていく。」ということも1つの選択肢となるのではないでしょうか。

【参考記事:司法書士による成年後見制度の利用サポートについて】