不動産売却にあたり、成年後見人の選任を求められた場合

不動産売却にあたり、成年後見人の選任を求められた場合

2021年4月12日

1.「成年後見制度を利用して不動産を売却してください」と言われたら?!

(1)モデルケース

Aさんは、母親Bさんの介護費用を捻出するため、Bさんの所有する不動産を売却したいと考えています。

ところがBさんは重度の認知症で、自ら売買契約の当事者になることはできません。

どうしようかと近所の不動産屋さんに相談しに行ったところ、「成年後見制度を利用してください」と言われました。

Aさんのように、不動産を売却する必要性に迫られている状況において「成年後見制度を利用してください」といわれてしまうと、何はともあれ「成年後見制度を利用するんだ。不動産を売却するんだ。」という考えに陥りがちです。

慌ててしまう気持ちもわかりますが、まずは一呼吸おいてみましょう。
こうした場合に、考えるべき点は2つです。

  • 成年後見制度の基本を理解する。
  • 「成年後見制度を利用して今すぐに不動産を売却する必要性」と「成年後見制度を利用するメリット・デメリット」を比較する。

(2)成年後見制度の利用にあたっては不動産売却以外のことも検討すべき

成年後見制度は、認知症のご本人に代わって不動産を売却するためだけの制度ではありません。
そのため、いったん利用を開始すると、基本的にはご本人が亡くなるまで利用を継続する必要があります。

沼津市の司法書士貝原事務所では、所属司法書士が実際に後見人として活動しています。
また、成年後見制度の利用・活用のサポートもおこなっています。
それらの経験・知識をもとに、この記事をとおして「不動産売却にあたり、成年後見人の選任を求められたら?」というテーマについて、皆さんと一緒に考えていければと思っています。

2.成年後見制度と不動産売却について

(1)成年後見制度を利用して「ご本人の代理人を選任してもらう」

認知症等の影響により、法的判断能力が不十分な場合には、自ら不動産売買契約を締結することはできません。そして、子供だからといって、親の財産を勝手に売却できるわけでもありません。

法的判断能力が不十分な方に対しては、成年後見制度を利用し、成年後見人等を選任します。
選任された後見人等が、不動産売却の必要性などを検討したうえで、ご本人に代わり代理人として売買契約を締結します。

なお、成年後見制度については、任意後見と法定後見があり、かつ法定後見についてはサポート権限の範囲により「後見」「保佐」「補助」の3類型に分類されます。
この記事では、法定後見の後見類型に焦点をあててご説明します。

(2)関連する制度が気になる方に

「そもそも成年後見制度ってなに?」という方は、次の記事をご覧ください。
【参照記事:成年後見制度の利用を検討している方へ】

また「任意後見」は、法的な判断能力の低下に備えて、事前に準備しておくための仕組みです。
(くわしくは、参照記事:任意後見契約について)
この記事では、「すでに法的な判断能力が低下してしまった」という状況を前提にしています。

3.まずは成年後見人の選任を申立てる(制度利用の第一歩)

成年後見人を選任するには、まず家庭裁判所に対して選任の申立てをします。
申立てをする資格がある者は法律上限定されており、代表的な人には「配偶者」「4親等以内の親族」がいます。
申立てを受けて、家庭裁判所は成年後見人を選任します。この際、医師からの診断書を添付し、基本的にはこれに基づいて上記の3類型のいずれに該当するか判断します。

また、申立に際しては「後見人候補者」を記載することができるので、候補者欄に親族を記載することもできます
後見人を誰にするかは、最終的には家庭裁判所が決定することですが、後見人になるために法的な資格は要求されないので、事案によっては候補者欄に選任された親族が後見人となることも可能です。

【参照記事:後見人選任の申立てについて】

【参照記事:親族が後見人となることについて】

4.不動産の種類により「家庭裁判所の許可」の要否が決まる

申立てによって、成年後見人が選任されたからと言って、ただちにご本人の不動産売却ができるわけではありません。

選任された成年後見人は、まず自ら調査して不動産売却の必要性・相当性を検討します。

ここで注意したいのは、売却する不動産が「居住用不動産」である場合には、売却にあたって家庭裁判所の許可が必要となるということです。
居住用不動産であるにもかかわらず、家庭裁判所の許可を得ないで売却してしまった場合には、売買契約自体が無効となります。

「非居住用不動産」については、家庭裁判所の許可は不要であるものの、重要財産の処分に該当するため、事前に家庭裁判所と協議して「根回し」をしたうえで売却手続きを進めるのが実務的な対応となっています。
(後見監督人がついている事案においては、後見監督人の同意が必要になります。)

【参照記事:後見人による居住用不動産の売却について】

【参照記事:後見人による非居住用不動産の売却について】

5.不動産売却が完了しても後見業務は継続

必要なステップを踏んで、後見人によって不動産売却が完了しても、そこで後見制度の利用が終了するわけではありません

後見制度は、ご本人にとって必要な限りは継続するため、認知症等が回復するか、あるいはご本人が死亡するまで継続することになります。

親族が後見人となっているケースでは、後見人としての業務を継続することが必要となります。

【参照記事:後見人の職務について】

専門職後見人が就任しているケースでは、専門職後見人の報酬が発生してきます。

【参照記事:専門職後見人の報酬について】

6.最初の事例の解決策

Aさんは、あらためて司法書士事務所に相談に行き、後見人選任の申立てを行うことにしました。

申立てにあたっては、司法書士から後見人の職務内容や責任について十分な説明を受けたうえで、Aさん自身を候補者として記載することとしました。

結果として、Aさんが後見人に選任され、さっそく不動産売却の手続きを始めることになったのです。

売却を予定していた不動産は、Bさんの居住用不動産に該当したため、司法書士のサポートも受けながら「居住用不動産の売却許可」を家庭裁判所から得たうえで、AさんがBさんの成年後見人として売買契約を締結し、無事、不動産を売却することができました。

売却によって得たお金は、Aさんが成年後見人として管理するBさんの口座に入金し、また不動産売却後も、Aさんが成年後見人として、Bさんの財産管理・身上保護を行っていくこととなります。