相続登記(相続による名義変更)と抵当権抹消について

相続登記(相続による名義変更)と抵当権抹消について

不動産登記

住宅ローンの借り入れにともなって設定された抵当権と、相続登記の関係について、確認していきます。

1.相続発生後に抵当権を抹消するケース

(1)既に完済済みの住宅ローンに関する抵当権

住宅ローンの完済によって、実体上、抵当権は消滅しています。
しかしながら、実体上は抵当権が消滅しても「抵当権抹消登記」を申請しなければ、登記簿上の抵当権の記録は消えません。

そして、抵当権を抹消していない状態において、マイホームの所有者に相続が発生した場合には、まずは相続登記を申請して、登記簿上の所有者について相続による名義変更(相続登記)をしなければなりません。

亡くなった方の名義のままで、抵当権抹消登記を申請することはできないのです。

(2)団体信用生命保険(団信)による住宅ローンの完済

住宅ローンの借入の際には、団体信用生命保険に加入するケースがほとんどかと思います。団体信用生命保険(団信)に加入しているマイホーム所有者に相続が発生し、かつ住宅ローンの残債務が団信の保険金で清算された場合には、これによって実体上は抵当権が消滅することになります。

この場合も、「抵当権抹消登記」を申請しなければ、登記簿上の抵当権の記録は消えません。そして、亡くなった方の名義のままで、抵当権抹消登記を申請することはできないので、まずは相続登記によって所有者の名義変更を行う必要があります。

2.前提として相続登記が必要

いずれのケースについても、抵当権抹消登記を申請する前に、相続登記を申請する必要があるのです。

当事務所に相続登記をご依頼いただくケースでは、抵当権の有無も当然確認しています。登記簿上に抵当権が残っている場合には、抵当権抹消登記申請の要否についても確認しています。

3.抵当権抹消に必要な書類が行方不明のケース

(1)書類の請求

団信による清算が行われた場合には、一定の時期に、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が郵送されてきているはずです。

一方で、相続開始前に既に完済しているケースでは、本来、お客様の手元に抵当権抹消登記に必要な書類があるはずなのですが、ときおり書類を紛失したり、そもそも受領した記憶がないという方もいらっしゃいます。
そうしたケースにおいては、お客様から抵当権抹消に関する委任を受けたうえで、当事務所から金融機関に連絡を取り、必要書類を再度交付してもらうという対応をとっています。

(2)抵当権者の捜索

相続開始前に既に完済し消滅している抵当権のケースでは、登記簿上の金融機関が、合併や商号変更により既に存在していないケースもあります。
この場合には、まずは「現在の抵当権者は誰か」を確認する作業からはじめることになります。

4.相続登記のご依頼と一緒に

抵当権の登記を残したままだと、いざ不動産を売却したいときにスムーズに手続きを進められないことがあります。

完済済みで消滅している抵当権について、金融機関から抵当権抹消に関する書類の再発行を受けなければいけないケースでは、抹消書類の受領時間がかかり、さらには登記手続きにも時間のかかるケースがあります(とくに「事前通知」という制度を利用する場合。)。

団信によって抵当権が消滅したケースにおいては、相続開始後、数か月でお手元に抵当権抹消に必要な書類が届くかと思います。その際には、相続登記と一緒に申請することをオススメします。